이러한 현상이 선분양제도의 대표적 폐단일 것이다. 신규 아파트 청약 경쟁률이 높다는 것은 두 가지 측면으로 볼 수 있는데, 첫째 실수요자로 내 집 마련 욕구이다. 두 번째, 시세차익을 바라는 마음일 것이다.
전자는 서울지역 전세 값 폭등과 집값상승으로 인한 전/월세 수요자가 내 집 마련을 위해 청약을 한 경우이다. 후자는 거주 목적이 아닌 투자 또는 투기 목적으로 집값상승에 따른 시세차익일 것이다.
두 가지 측면모두 현 상황을 고려해 보면 분명 시세차익을 볼 것이다. 이러한 시세차익이 선분양제도와 후분양제도에 대하여 객관적 검토를 통해 어떤 형태의 제도가 더 많은 시세차익이 나는지 한번 살펴보고, 시행자와 소비자 입장에서 어떤 장/단점이 있는지 살펴보겠다.
우선 시세차익에 대하여 언급하면, 선분양제도는 일반분양 가격에 대하여 주택도시보증공사(HUG)로 부터 가격 통제를 받고 있다. 이러한 통제는 시행자(재건축 및 재개발 조합) 입장을 고려하지 않음으로 특히 서울지역 재건축/재개발 조합원 입장에서는 달갑지 않을 것이다.
시행자(재건축 및 재개발 조합)는 비례율(비례율 = 총 분양수입 ? 사업비) / 감정평가 총액 × 100%) 보다 낮은 일반분양과 동시에 조합이 부도(조합원 추가 분담금 폭탄)나는 경우를 그 동안 수없이 보아왔다. 즉, 내 집과 토지를 투자하고도 정부의 분양가상한제로 인한 일반분양 가격이 너무 낮게 책정됨으로 일반분양자보다도 더 높게 조합원이 분양받은 사례가 그동안 재건축 및 재개발 사업의 발목을 잡아왔다.
조합원은 15년 또는 20년이라는 인고의 시간을 보내고 위험리스크(사업부도 및 재건축/재개발 취소)까지 감수하면서 조합을 구성할 필요가 없을 것이다. 선분양제도로 인한 일반분양은 우선 안정성을 담보하고 조합원보다 낮은 분양 가격으로 당첨만 된다면 시세차익은 조합원보다 더 좋은 조건에 시세차익이 극대화 될 것은 분명한 사실이다. 이러한 이유로 로또당첨 용어까지 탄생된 것이다. 예로 일반분양가 기준 서울 강남지역은 시세차익 2억 원 이상, 강북지역은 시세차익 1억 원 이상으로 추정할 수 있을 것이다. 3년 후 입주시점 프리미엄 상승에 따른 시세차익은 서울 강남지역은 시세차익 5억 원 이상, 강북지역은 시세차익 3억 원 이상으로 추정할 수 있을 것이다. 이러하니 투기세력이 극성을 부리는 것은 당연한 이치이다.
다시 말하면, 선분양에 따른 프리미엄은 사업을 시행하는 시행자(재건축/재개발 조합) 몫을 일반분양자에게 나누어 주는 꼴이다. 물론 선분양으로 시공사는 공사대금에 대하여 기성에 따라 분양자로 부터 안정적 자금을 확보함으로 회사 운용을 손쉽게 할 수 있을 것이다. 반면 소비자 입장은 건설자금을 회사가 아닌 소비자가 선납함으로 금융비용(이자)이 발생하는 폐단이 있을 것이다. 즉, 어떤 건물을 신축함에 있어서 소비자가 건축비용을 지불하는 구조인 것이다.
주택시장 분위기가 좋을 때는 일반분양자 입장에서 보면 선분양제도가 유리한 측면이 있다고 보여 진다. 예를 들면 이자비용보다 아파트 프리미엄이 더 많이 올랐다면 분명 시세차익이 극대화됨으로 선분양제도가 유리할 것이다. 반대로 시행자 입장에서는 일반분양자에게 공급하는 금액과 입주시점에 프리미엄에 따른 기회비용 손실이 발생함으로 사업수지가 저하되어 반갑지 않을 것이다. 시공사 입장에서는 선분양에 따른 공사비 부담이 없으므로 손쉽게 건설 회사를 설립할 수 있고, 하도급을 통한 선분양에 따른 기성금을 바로 지급(어음발행)하지 않음으로 또 다른 기회비용을 창출할 수 있기에 선분양을 더욱 선호할 것이다. 즉, 시공사 및 일반분양자는 선분양이 유리한 측면이 있고, 시행자(재건축 및 재개발 조합)는 프리미엄에 대한 기회비용이 줄어드는 측면이 있다고 볼 수 있다. 다음으로 선분양제도와 후분양제도 도입에 따른 장단점을 보면 다음과 같다.
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한석만 박사
전) KT 자산운용팀(부동산) 팀장
현) (사) 한국주거환경학회 이사 / 한국부동산학 박사회 부회장
현) 서울벤처대학원대학교 평생교육원 교수
현) RTN, 내외경제TV 등 다수 경제TV 부동산 전문위원