[내외경제TV 칼럼] 지난 20일 서초 센트럴 아이파크가 80㎡(33평형) 평균 청약경쟁률이 15.77대1로(평균 공급금액 10억 6480만 원) 1순위 마감되었다.

2017년 9월 서울지역 신규 APT 일반분양 가격을 보면, 84㎡(34평형) 기준으로 동대문구 장안동 5억 3693만 원, 서초구 잠원동 15억 4895만 원, 중랑구 면목동 5억 4550만 원, 구로구 항동 4억 5175만 원, 강남구 개포동 96㎡(38평형) 17억 2700만 원, 서초구 서초동 80㎡(33평형) 10억 6480만 원으로 분양금액이 결정되었다.

평당 분양금액은 강남구 개포동 4561만 원, 서초구 잠원동 4556만 원, 서초구 서초동 3227만 원, 중랑구 면목동 1604만 원, 동대문구 장안동 1579만 원, 구로구 항동 1329만 원이다.

신규 APT를 분양하는데 있어 반드시 거쳐야하는 것이 주택분양보증이다.

이러한 업무를 지원하는 공기업이 바로 주택도시보증공사(HUG) 이다. 주택도시보증공사는 주택건설사업과 관련된 각종 보증 등을 하여 주택분양계약고객 및 입주자를 보호하고 주택건설사업자의 원활한 사업수행을 지원하여 주택건설을 촉진함으로써 국민의 주거복지 향상과 국민경제의 균형 있는 발전에 기여하고자 설립된 회사를 말한다.

선분양제도하에서 원래 1993년 4월 주택사업공제조합으로 설립되었으나, 외환위기시 주택건설회사들의 무더기 도산으로 분양받은 소비자가 피해를 보게 되자, 그 소비자를 보호하고 장차 주택을 안정되게 공급하고자 정부가 출연하고 주택건설사업자들이 감자하여 설립한 기구다.

1999년 6월 대한주택보증(주)로 전환설립 등기하여 현재에 이르고 있다. 주요업무는 주택분양보증, 주택사업금융(PF)보증, 임대보증금보증 등 주택관련 보증업무, 기업고객이 부도나 파산했을 경우 기업고객을 대신해 공사를 완료하여 입주 또는 이미 납부한 분양대금 반환의 보증책임 이행, 주 채무자의 채무 불이행시 채권의 회수와 보증거래고객의 재무상태 및 경영능력에 대한 신용도 평가 업무, 부동산정보 및 금융서비스 등이 있으며, 축적된 경험과 전문성을 바탕으로 주택금융관련 업무를 제공하고 있다. 주택도시기금법(제16조)에 근거하여 설립되었다.

이러한 공기업이 필자가 생각하기에는 업무와 무관한 사실상 분양가 상한제에 대하여 심사를 한다는 것이 적절한지 묻고 싶다. 다시 말하면 가격은 시장 흐름에 따라 결정됨에 있어 기업이 가격을 심사하고 통제하는 것이 바람직한 것인지 묻고 싶다.

물론 고액분양에 따른 미분양으로 사업자가 파산할 수 있을 것이다. 그러나 위에서 언급한 선분양제도에 대한 리스크 그리고 외환위기시 기업의 도산으로 주택도시보증공사가 설립된 취지를 본다면, 현재 추진하고 있는 분양가 상한제 업무는 설립 취지와 어울리지 않다고 볼 수 있다. 분양가 상한제의 공정한 심사를 하기 위해서는 정부의 경제부처 또는 국토부에서 분양가상한제에 대한 심사가 이루어져야 공정한 심사가 이루어 질 수 있겠다.

필자가 이러한 문제를 제기하는 것은 시공사의 브랜드에 따라 공급금액이 달라지는 것이 아닌지 의문이 들기 때문이다.

2017년 9월 신규APT 분양금액이 높은 시공사는 삼성물산(주) 강남구 개포동 4561만 원, 지에스건설(주) 서초구 잠원동 4556만 원, 현대산업개발(주) 3227만 원, (주)한양 중랑구 면목동 1604만 원, (주)태영건설 동대문구 장안동 1579만 원, (주)한양 구로구 항동 1329만 원으로 평당 분양 가격이 1군 업체가 높은 것으로 나타났다. 물론 입지, 주변시세, 역세권 등 수많은 변수가 포함되어 분양가격의 적정성이 결정될 것이다. 이러한 모든 제반사항을 포함한다하여도 시공사 브랜드가 가격을 결정하는 중요한 요인인 것을 부정할 수 있겠는가 이다.

예를 들면 서울강남에 A사가 아닌 이름 없는 기업이 시공사로 선정되었다면 과연 지금과 같은 분양 가격이 결정되었을까 라는 의문을 가지게 되는 것이다. 이는 동일한 지역 동일한 입지를 가진다고 하여도 시공사에 따라 분양금액이 달라질 수 있는 의문이 드는 것도 사실이다.

바로 공정한 심사기준으로 하는가이다. 애당초 높게 시작된 지역에 대하여 주택도시보증공사(HUG)의 기준으로 보면 3.3㎡당 평균 분양가가 입지, 가구수, 브랜드 등이 유사한 아파트단지의 평균 분양가 또는 매매가의 110%를 초과하거나 사업장의 평균분양가 또는 최고 분양가가 해당 지역안에서 1년 이내 분양한 아파트의 최고 평균 분양가 또는 최고 분양가를 초과하는 경우 분양보증을 거부 할 것이라고 정의된바, A사가 시공사로 선정된 지역은 2014년 12월 29일 국회를 통과한 분양가 상한제 폐지에 따른 최고 가격이 형성됨으로 이러한 현상이 상기 기준에 의하면 일반분양금액이 위에서 언급한 기준이 변경되지 않은 한 특정지역에 한하여 분양금액은 높아질 수밖에 없는 논리가 형성되는 것이다.

이것이 문제이다. 공정성을 훼손하고 기준자체가 강남부자에게 더 많은 혜택을 주기위한 수단에 불과하다는 것이다. 현 정부는 평화로운 촛불시민 혁명으로 탄생됨을 누누이 강조하고 있고 서민정부를 표방하고 있는데 이것이 부의 편중과 고착화의 기준이라면 과연 서민정부로써 잘하고 있는 것인지 되묻고 싶다.

분양가상한제에 대한 부활이 결정되었다면, 상한제 도입에 대한 국민의 공감대를 형성하여야 하고, 더 나아가서 공정한 기준과 평가심사에 대한 전문기구 설립을 우선적으로 고려하길 바란다.


※ 외부 필자의 칼럼은 본지의 편집방향과 다를 수 있습니다.

한석만 박사

전) KT 자산운용팀(부동산) 팀장

현) (사) 한국주거환경학회 이사 / 한국부동산학 박사회 부회장

현) 서울벤처대학원대학교 평생교육원 교수

현) RTN, 내외경제TV 등 다수 경제TV 부동산 전문위원

현) 예언부동산연구소 대표

저작권자 © 내외경제TV 무단전재 및 재배포 금지