[내외경제TV 칼럼] 지난 9월 14일 개포 시영 재건축 조합이 시행하는 래미안 강남포레스트가 59㎡ A-TYPE(26평형) 청약경쟁률이 233.96대1로(공급금액 11억 2900만 원) 1순위 마감되었다.
서울지역 중 서초구와 강남구를 중심으로 신축APT 일반분양 공급금액이 11억 원을 넘어섰다. 향후 아파트 건축에 따른 프리미엄 형성을 감안해 본다면 입주시점에서는 15억 원~17억 원에 육박할 것으로 예측된다. 이러한 추정을 짐작할 수 있는 상황이 개포2단지에서 나타나고 있다. 강남구 개포주공2단지 재건축 조합이 시행하는 래미안 블레스티지는 2016년 3월 일반분양 되었고, 59㎡(26평형) 청약경쟁률이 평균 47대1, 공급금액은 9억 9000만 원(평당 4371만 원)으로 확정되었다.
현재 일반분양자가 청약통장으로 당첨된 분양권이 59㎡(26평형) 2층 또는 4층이 프리미엄 3억 원, 전체 12억 6000만 원~12억 8000만 원으로 거래되고 있고, 조합원으로 5층 또는 10층은 프리미엄 5억 원, 전체 13억 4000만 원~13억 7000만 원으로 거래되고 있다. 2019년 2월 입주시점을 생각한다면 현재 보다 거래금액은 더욱 상승할 것이다. 이러한 상승세를 감안하면 최소 14억 원으로 예측해보면 일반분양자는 4억 원, 조합원은 6억 원 이상 시세차익이 발생된다. 이러한 이유로 강남지역에 청약경쟁률이 8월 2일 대책이전보다 더욱 과열된 양상으로 전개되고 있는 것이다.
이러한 과열을 잡기위한 방법은 필자가 생각하기에는 두 가지 해법이 있다. 첫째, 금리인상 이다. 저금리를 유지하고 있는 현 상태에서 유동자금은 부동산에 몰려들 수밖에 없는 구조적 문제점을 가지고 있다. 금리인상을 함으로 대출에 따른 이자 부담과 저축예금에 대한 이자율 상승을 통한 부동산 투자에 몰리는 자금을 시중은행으로 묶어둘 수 있을 것이다. 둘째, 전면적인 재건축 및 재개발 중단이다. 연간 약 7만 가구가 재건축 및 재개발로 인한 주택 멸실에 의한 이주로 주택 부족현상을 심화시키고 있다. 이러한 두 가지 선택을 한다면 서울 강남지역은 청약경쟁률 및 신축 APT 가격 상승을 잡을 수 있을 것이다. 그러나 이러한 정책을 내세우기는 대한민국 경제가 감당해야할 것이 너무도 많기에 섣불리 판단할 수 있는 상황은 아니다.
부동산 정책이 완화에서 규제로 돌아선다면, 내 집 마련을 꿈꾸는 서민은 더욱 힘든 시기를 맞이하여야 할 것이다. 여기에 가을철 이사대란으로 전세 값이 폭등한다면 그나마 서울에 살고 있는 서민은 결국 경기도 또는 강원도, 충청도로 더 많은 가구가 밀려나갈 수밖에 없을 것이다.
필자는 이러한 서민들이 부의 양극화를 줄이고, 더 많은 가구가 부자가 되길 간절히 바란다. 부자가 되는 방법 중 하나로 2016년 부동산114에서 478명을 대상으로 설문조사한 "서울에서 가장 분양받고 싶은 곳"으로 선정된 1위 강남구 개포지구(주공2, 주공3 단지), 2위 송파 거여동 2-2구역으로 선정되었다. 이미 1위 강남구 개포지구는 2016년 일반분양이 완료되어 위에서 언급한 내용처럼 엄청난 시세차익이 실현되었다.
2위로 선정된 송파구 거여동 2-2구역은 2017년 10월경 일반분양을 앞두고 있기에 이러한 지역에 청약을 통해 당첨만 된다면 시세차익을 적어도 3억 원 정도 날것으로 예측해 볼 수 있다.
그러한 이유는 2015년 11월 일반분양한 가락시영 APT 재건축 조합이 시행한 송파 헬리오시티를 분석해 보면, 59㎡(26평형) 평균 7억 원, 청약접수 경쟁률 평균 89대1로, 현재 분양권으로 거래되는 시세를 감안해 보면, 59㎡(26평형) 2층~15층이 9억 6000만 원~10억 3000만 원으로 매물이 나오고 있다. 입주 예정시기 2018년 12월을 감안하면 12억 원~13억 원까지 거래가격이 형성될 것으로 예측이 된다.
송파구 거여동 2-2구역 또한 초역세권으로 5호선 거여역과 마천역 그리고 위례신도시가 길하나 사이로 존재하고 있어 향후 송파 헬리오시티를 능가할 것으로 예측된다. 최소 일반분양가는 송파 헬리오시티와 비슷하다고 판단해 보면, 2016년 소비자물가지수 전기대비증감률 1%, 2017년 소비자물가지수 전기대비증감률 2.8%로 예측한다면 평당 2800만 원 59㎡(26평형) 평균 7억 3000만 원~7억 6000만 원 선에서 일반분양가격이 책정될 것으로 예측된다.
이를 감안해 보면 2020년 입주시점에서는 59㎡(26평형) 기준 최소 11억 원 ~ 12억 원에 거래가 된다고 본다면, 일반분양자 시세차익은 3억 원 이상으로 나타날 것이다. 서울지역 청약통장 1순위 가입자라면 반드시 청약접수가 필요한 이유인 것이다.
[표1], [표2] 송파구 아파트 재건축 및 재개발로 2019년부터 2만 300가구 대규모 이주수요가 발생할 것으로 예측된다. 이주 수요 흡수 가능한 지역은 송파구 가락시영 APT 재건축으로 탄생되는 송파헬리오시티(2018년 12월 입주예상)와 위례신도시로 예측된다. 추후 2020년부터 발생되는 이주 수요는 송파구에서 자체적으로 흡수하기 곤란할 것으로 예측됨으로 2023년 까지 상당기간 가격 상승이 예상된다.
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한석만 박사
전) KT 자산운용팀(부동산) 팀장
현) (사) 한국주거환경학회 이사 / 한국부동산학 박사회 부회장
현) 서울벤처대학원대학교 평생교육원 교수
현) RTN, 내외경제TV 등 다수 경제TV 부동산 전문위원