[내외경제TV 칼럼] 2017년 8월 2일 대책발표 후 재건축 시장은 겨울 한파가 닥쳐 사업진행 속도가 나지 않거나 재건축을 진행할까봐 노심초사하고 있다.

8월 2일 부동산 대책이전 분위기는 재건축 APT 가격이 올라 밤잠을 설치고, 하루하루 다르게 올라가는 가격대를 보고 비명을 질렀으나 지금은 이와 반대로 재건축 추진위원회 구성부터 반대를 하고 있다. 이는 조합설립과 동시에 입주권 전매가 불가능하기 때문이다.

필자가 재건축에 대한 기간을 산출해보면 적어도 10년 이상 전매제한에 묶이는 것으로 분석되었다. 만약, 재건축이 진행된다면 10년 동안 재산권을 행사할 수 없다. 이러한 분위기라면 재건축을 통해서 차익을 실현하는데 적어도 10년 이상 기다려야 한다는 것인데 과연 지금 부유층은 10년이라는 세월을 기다릴 것인지 의문이다.

서울시 정비사업 통계를 보면, 재건축은 조합설립인가부터 준공까지 평균 9년이 소요된다. 평균 9년은 사업이 순조롭게 진행되었다고 볼 때 기준이다. 강남 은마APT처럼 건축심의 자체가 3번 이상 반려를 받았다면 20년도 더 걸리는 경우도 허다하다.

재개발 경우 평균소요기간이 조합설립인가부터 8년이 소요되는데 이 또한 순조롭게 진행될 경우다. 특히 단지가 작은 경우로 보아야 할 것이다.

재개발 경우 한남뉴타운 같은 경우 2004년부터 추진되었으나 현재 조합설립인가만 난 상태를 감안해보면 정비구역지정부터 사업시행인가 전까지 13년이 소요되었다.

아직도 사업시행인가가 난 지역이 없다는 것은 추후 5년 이상도 더 소요될 수 있다는 것이다. 이러한 이유는 여러 가지 있을 수 있으나 한남뉴타운 같은 경우도 강남 은마APT와 같이 건축심의를 반려한 경우와 같다. 다시 말하면 관의 허가여부가 사업 속도와 밀접한 관계가 있다는 것이다.

▲재건축·재개발사업 소요기간 분석

향후 재건축과 재개발에 대한 사업 자체가 추진력을 잃고 조합설립자체도 주민이 거부한다면, 현재 진행 중인 관리처분인가 후 일반분양을 기다리는 재건축 또는 재개발 사업이 더욱더 가격은 상승 탄력을 받을 것으로 예측된다. 한마디로 사업이 순조롭게 되는 지역은 가격이 더 올라가는 형태를 볼일 것이다. 이러한 내용을 표로 설명해 본다.






▲서대문구 북아현1-3 재개발 가격 분석

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한석만 박사

전) KT 자산운용팀(부동산) 팀장

현) (사) 한국주거환경학회 이사 / 한국부동산학 박사회 부회장

현) 서울벤처대학원대학교 평생교육원 교수

현) RTN, 내외경제TV 등 다수 경제TV 부동산 전문위원

현) 예언부동산연구소 대표
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