[내외경제TV 칼럼] 2017년 8월 2일 금융위원회, 기획재정부, 국토교통부는 서울정부청사에서 "주택시장 안정화 방안"을 발표하였다. 문재인 정부 들어 2번째 부동산 정책이다.

주택시장 안정화 정책에 대한 기본 골자를 살펴보면 다음과 같다.

첫째, 지역별·주택유형별 분석을 바탕으로 투기수요가 다수 유입되는 곳은 투기과열지구?투기지역을 지정하여 시장불안을 조기 진화한다.
둘째, 다주택자의 양도차익에 대한 과세체계를 정비하고, 주택담보대출의 레버리지를 활용한 단기 투자유인을 억제한다.
셋째, 서민 주거안정을 위해 도심 내 및 도심 인근에 청년, 신혼부부 등 실수요자를 위한 임대·분양주택 공급 확대한다.
넷째, 공급되는 주택이 실수요자에게 우선적으로 돌아갈 수 있도록 청약제도 등을 개편한다.

상기와 같은 기본 골자를 바탕으로 투기지역 및 투기과열지구, 조정대상지역이 지정 되었다.

지역

투기지역

('17.8.3)

투기과열지구

('17.8.3)

조정대상지역

('16.11.3, '17.6.19대책)

서울

강남

강남구, 서초구, 송파구, 강동구, 양천구, 영등포구, 강서구

(7개구)

강남구, 서초구, 송파구, 강동구, 양천구, 영등포구, 강서구, 관악구, 동작구, 구로구, 금천구(11개구)

강남구, 서초구, 송파구, 강동구, 양천구, 영등포구, 강서구, 관악구, 동작구, 구로구, 금천구(11개구)

강북

용산구, 성동구, 마포구, 노원구

(4개구)

용산구, 성동구, 마포구, 노원구, 광진구, 중구, 서대문구, 동대문구, 중랑구, 종로구, 성북구, 은평구, 강북구, 도봉구(14개구)

용산구, 성동구, 마포구, 노원구, 광진구, 중구, 서대문구, 동대문구, 중랑구, 종로구, 성북구, 은평구, 강북구, 도봉구

(14개구)

경기도

한강남

과천시

과천시, 광명시, 성남시, 하남시, 동탄2(5개시)

한강북

고양시, 남양주시(2개시)

세종시

세종시

세종시

세종시

부산시

해운대구, 연제구, 동래구, 남구, 수영구, 부산진구, 기장군(7개지역)

[표1] 투기지역/투기과열지구/조정대상지역 현황


지역

투기지역

('17.8.3)

투기과열지구

('17.8.3)

조정대상지역

('16.11.3, '17.6.19대책)

신규추가 또는 효과강화('17.8.2 대책).

주택담보대출 건수 제한(차주당 1건 -> 세대당 1건)

● 재건축: 조합설립 시점부터 전매 금지(재건축 조합원 지위 양도제한 예외사유 강화, 조합설립 후 3년내 사업시행인가 신청 없고, 사업시행인가후 미착공 3년, 3년 이상 소유)

● 재개발·도시환경정비사업: '관리처분계획인가 후 부터 소유권이전등기시'까지 조합원 분양권 전매 금지(적용대상 법 시행 후 사업시행인가 신청 조합)

● 재정비사업 분양(조합원/일반) 재당첨 제한(5년)

(도시 및 주거환경 정비법 개정 발의 계획'17. 9월)

● 재거래시 자금조달계획, 입주계획 신고 의무화

-거래가약 3억원 이상 주택

● 청약1순위 자격요건 강화

-청약통장 가입후 2년 경과 + 납입횟수 24회 이상

● 가점제 적용 확대(조정대상지역 75 투기과열지구 100%

● 오피스텔 전매제한 강화(소유권이전등기시까지) 및 거주자 우선분양 적용(20%)

● 양도세 가산세율 적용

-2주택자 +10%

-3주택자 이상 +20%p

● 다주택자 장기보유특별공제 적용 배제

● 1세대 1주택 양도세 비과세 요건 강화

-2년 이상 거주요건 추가

● 분양권 전매시 양도세율 50%로 일괄 적용

● 양LTV·DTI 40% 적용(주택담보대출 1건이상 보유세대 30% 실수요자 50%)

적용지역

12개 지역

27개지역

40개지역

[표2] 지정효과 비교


2017년 8월 2일 주택시장 안정화 정책에 대하여 평가하면 전체적으로 높은 점수를 주고 싶다. 그 이유는 부동산 가격 안정은 미온적인 대책으로 단기간 내 시장이 안정화 될 수 없다. 처음부터 강력한 규제를 통하여 시장을 공략하여야 반응 한다는 것이다.

예를 들면 의사가 3기 암 환자를 치료하는데 있어 수술 없이 치료하기로 결정한다면 암세포가 전이될 수 있는 확률은 더 높게 나타날 것이다. 그러므로 대다수 의사는 수술을 통한 암 조직 제거를 선택할 수밖에 없는 것이다. 부동산 시장도 이와 같을 것이다. 한번 오르기 시작한 가격은 쉽게 내려가지 않고 또 분위기에 휩쓸려 과도한 경쟁이 벌어지는 것이다.

다만 아쉬운 점이 있다면, 서울 및 일부 경기도 지역에 대하여 가격 상승 요인에 대한 분석 없이 규제를 통한 억제는 먼 미래를 바라보지 못하고 임기응변식 대책이 아니었나 생각된다. 숲을 보지 않고 나무만 본 결과이다.

참여정부 시절 발표한 경기도 인근 3기 신도시로 인하여 추후 공급과잉에 따른 엄청난 재앙이 도래할 것을 필자는 예측한바 있다. 내외뉴스통신 칼럼(2016.8.8) "부동산 전문가라도 다 같은 전문가가 아니다"에서 언급한 3기 신도시 공급물량이 약 60만 가구를 감안해 보면 경기도 지역은 엄청난 공급과잉이다.

인구증가 예측에 의한 주택공급이 필요하다는 전제로 도시가 끊임없이 팽창함으로 수많은 신도시가 탄생되었다. 그러나 지금 인구는 줄고 저성장 경제(청년실업 고속 증가) 여파로 서울로 산업과 인구가 집중될 수밖에 없는 사회구조적 문제점이 있음에도 불구하고 이를 간구하고 규제를 통해서 시장을 통제하려면 그 발상이 먹힐까라는 의구심이 생긴다.

필자가 생각하는 서울은 신규APT 공급이 현저히 부족한 것으로 분석되었다. 청약통장 1순위 500만 시대에서 서울지역 신규APT 공급이 전무한 상태에서 아파트 가격이 오르지 않는다면 그리고 청약접수 경쟁률이 낮게 나타난다면 더욱 이상한 현상일 것이다.

아마도 이러한 현상은 일본의 30년 장기침체시점으로 보아야 할 것이다. 공급을 늘린 후 시장 안정화 대책이 후속으로 진행되어야 함에 불구하고 우선 규제부터 내놓은 것은 노무현 참여정부의 부동산 정책과 너무도 닮았다는 것이 매우 안타까울 뿐이다.

2017년 8월 2일 이후 또다시 가격 폭등이 예측됨에 따라서 앞으로 나올 후속 대책은 참여정부 시절처럼 서울지역 공급부족을 시인하고 특단의 대책으로 그린벨트해제 및 정부가 소유한 부지(예, 철도부지 등)에 임대주택을 대량 공급하겠다고 할 것이다. 그 후 서울지역도 공급과잉으로 다 같이 붕괴되는 부동산 시장이 눈에 선하게 보이는 것은 왜일까! 참으로 안타까운 일이다. 우리는 지금 이웃나라 일본의 과거 부동산 시장의 전철을 밣고 있는지는 않은지 생각을 저버릴 수 없다.

세월은 흘러도 변한 것은 하나도 없다는 생각은 생각일 뿐인가? 문재인 정부에게 바란다. 부동산정책 실패를 답습하지 않길 바란다.

※ 외부 필자의 칼럼은 본지의 편집방향과 다를 수 있습니다.

한석만 박사

전) KT 자산운용팀(부동산) 팀장

현) (사) 한국주거환경학회 이사 / 한국부동산학 박사회 부회장

현) 서울벤처대학원대학교 평생교육원 교수

현) RTN, 내외경제TV 등 다수 경제TV 부동산 전문위원

현) 예언부동산연구소 대표

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