[부동산칼럼] 청약접수 면천을 요구한다

[내외경제TV 칼럼] 지난 2017년 7월 19일 문재인 정부의 '국정운영 5개년 계획'이 발표되었다. 국정운영 5개년 계획은 새 정부의 국정 청사진이다. 193쪽에 달하는 방대한 분량으로 대한민국이라는 국가 비전 아래 5대 국정 목표, 20대 국정전략, 100대 국정과제가 담겨있다.

필자가 생각하는 과제 중 부의양극화 해소 방안이 빠진 부분에 대하여 상당히 안타깝게 생각한다. 물론 억지로 꿰어 맞춘다면 서민과 중산층을 위한 민생경제로 국정과제 30번 민생과 혁신을 위한 규제 재설계 정도로 볼 수 있을 것이다.

빈익빈(貧益貧) 부익부(富益富)에 대하여 현 단계에서 심각하게 논의해야 할 시점이라고 생각한다. 박근혜 정부시절 부동산 관련 3법 중 하나인 주택법(민간 택지의 경우 상한제를 폐지하되 투기 우려가 있는 경우만 제한적으로 적용, 공공택지는 상한제 계속 유지) 개정에 의한 신규APT 분양 가격이 연일 고속 상승하고 있다.

서울지역 신규APT 일반분양이 완료된 13개 지역에 대하여 조사 분석한 결과 조합원분양가 대비 일반분양가를 비교해보면 130%이상 차이가 나는 것으로 분석되었다. 예를 들면 서울 서대문구 북아현1-3 재개발 지구로 최초 분양가 상한제 폐지 후 일반분양가를 적용 받은 사례로 59㎡(25평형) 기준 조합원 평균 분양가 4억 3000만 원, 일반 평균 분양가 5억 9000만 원으로 책정되었다. 조합원과 일반분양자 가격이 137%의 차이를 보였다. 현재 입주가 완료된 상태에서 시세는 7억 3000만 원으로 가격이 형성된 것을 감안한다면, 조합원은 3억 원, 일반분양자는 1억 4000만 원의 차익을 실현한 것으로 추정이 된다.

강남지역 사례를 보면, 강남3구에 속한 송파구 가락시영아파트 재건축 단지로 59㎡(25평형) 기준 조합원 평균 분양가 5억 4000만 원, 일반 평균 분양가 7억 원으로 책정되었다. 조합원과 일반분양자 가격이 130%의 차이를 보였다. 2018년 12월 입주예정으로 현재 분양권이 거래되고 있는 상태에서 시세는 9억 3000만 원으로 조사되었다. 현시점에서 본다면 조합원은 3억 9000만 원, 일반분양자는 2억 3000만 원의 차익을 실현할 것으로 추정이 된다.

▲ [표1] 분양가 상한제 폐지 후 APT 분양가격

위에서 언급한 분양가 상한제 폐지 후 조합원과 일반분양자간 분양가격 차이에 대하여 논하고자하는 것이 아니다. 부의 양극화를 이야기하고자 한다.

사례를 보면, 조합원은 3억, 일반분양자는 2억 이상의 시세차익을 실현할 것으로 예측되었다. 재건축 또는 재개발은 조합을 결성하여 신규APT 건립에 따른 수익사업을 목표한다. 여기서 수익(조합원분양가격, 일반분양가격, 상가분양가격, 현금청산 금액)은 신규APT 및 상가 미분양에 대하여 조합원이 손해를 감수한다는 것이다. 예를 들면 왕십리뉴타운 경우 미분양으로 조합원이 일반분양자 보다 APT 분양 가격이 높게 책정된 사례가 있었다. 또는 사업지연으로 추가 분담금이 과다 책정되어 조합원이 피해를 입은 사례가 그동안 빈번하게 발생되었다.

조합원은 한마디로 사업성패에 따라 이익과 손실이 함께 공존하고 있으므로 위에서 언급한 차익은 조합청산 후 정확한 결론을 도출해 볼 수 있을 것이다.

이러한 이유에서 조합원이 아닌 일반분양자에 대한 차익 실현을 이야기하고자 한다. 2017년 6월 19일 정부에서 주택시장안정화 발표 후 분양열기가 식기는커녕 더욱 활화 타오르는 형국으로 서울 영등포구 신길뉴타운 청약접수 경쟁률이 519.82대1에 달하고 있다.

일반분양으로 당첨만 된다면, 2억 원의 시세차익을 실현할 것으로 추정이 된다. 추후 입주 후 아파트 시세상승이 계속된다면 차익은 더욱 늘어날 것이다. 일반 서민에게 2억 원은 실로 엄청난 금액이다. 봉급생활자가 2억 원을 저축하는데 소요되는 기간을 추정해 보면, 매월 400만 원에서 30%를 저축, 월 120만 원, 연간 1440만 원, 14년간 2억 원을 저축할 수 있다.

2억 원은 서민이 만질 수 있는 엄청난 금액일 것이다. 그런데 이러한 기회가 서울특별시에 거주하는 사람만 그 혜택을 받는다면 이 또한 불평등한 구조로 생각되는 것은 잘 못된 생각인가?

여기서 청약접수에 대하여 한번 알아보자! 서울지역 신규APT 청약접수는 청약접수일자로 1순위 해당지역(예, 서울지역은 서울거주자), 1순위 해당지역 접수건수 미달 시 기타지역(경기도 및 지방)으로 해석된다. 물론 분양조건은 제각각 다르게 나타날 수 있으나, 현재 1순위 해당지역 조건을 보면 해당 건설지역 거주자 우선공급으로 되어있다. 한마디로 신규APT 일반분양이 적은 지역(청약접수 경쟁률이 치열하고 시세차익 극대화)은 1순위 해당지역(서울 또는 부산 거주자만 접수가 가능)에서 모든 접수가 마감되고 있다. 여기서 모순이 있다고 지적하고 싶다.

그렇다면, 기타지역 경기도/강원도/경상남도/경상북도/충청남도/충청북도/전라남도/전라북도/제주도 국민은 영원히 가난의 굴레에서 벗어나지 못한다는 것이다.

우리나라 부자는 대부분이 부동산 부자가 많다는 것은 그 누구도 부인할 수 없을 것이다. 그것도 주로 주택으로 형성되어 있다. 특히 아파트 부자가 많다. 서울 강남지역은 청약접수를 통해 당첨만 된다면 신규APT 1채 59㎡(25평형) 13억 원~15억 원으로 지방 도시의 59㎡(25평형) 6채 또는 7채 정도의 신규 APT를 구입할 수 있는 실로 엄청난 부자이다. 농촌에서 농업인으로 정직하게 열심히 일한들 서울 아파트 신규분양 받아서 시세차익을 대비하면 40년 일한 대가보다 미미하다면 그로 인한 자괴감은 엄청날 것이다.

청약접수 순위를 조건 없이 모든 국민에게 개방하여야 그 기회가 평등하다고 할 수 있겠다. 현재 청약접수 제도(1순위 해당지역(예, 서울지역은 서울거주자)) 거주자 제한은 대학으로 본다면 명문대학을 가고 싶어도 명문대학 입학원서 접수도 받아주지 않은 것과 같지 않은가? 이러한 제도에 대하여 새로운 문제의식과 개혁을 바란다.

청약접수 면천(免賤)을 요구한다.

※ 외부 필자의 칼럼은 본지의 편집방향과 다를 수 있습니다.

한석만 박사

전) KT 자산운용팀(부동산) 팀장

현) (사) 한국주거환경학회 이사 / 한국부동산학 박사회 부회장

현) 서울벤처대학원대학교 평생교육원 교수

현) RTN, 내외경제TV 등 다수 경제TV 부동산 전문위원

현) 예언부동산연구소 대표