[내외경제TV 칼럼] 정부는 지난달 2017년 6월 19일 부동산대책(주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적 맞춤형 대응방안)을 발표하였다. 강남3구에 국한하지 않고 서울 전 지역을 분양권 전매기간을 소유권 이전 등기시로 제한했다. 그리고 재건축 초과이익 환수법에 대하여 2018년 시행 예고, 재건축지구에 대하여 조정대상지역 1가구 1주택만 분양받는 것으로 변경하였다.
이러한 대책은 서울시 및 강남 3구의 주택시장에 대한 이상기류를 감지하고 발표한 내용일 것이다. 그러나 또다시 연일 신문과 TV에서는 강남3구 부동산 가격이 다시 상승한다는 기사와 매물이 나오지 않고 있다는 언론보도가 쏟아지고 있다.
과연 이러한 기사 및 언론보도는 진실일까? 아니면 요즘 말하는 가짜 기사일까? 필자가 이러한 의문을 갖게 되는 것은 부동산대책이 발표된 후 정책의 효과성과 실효성은 단기간에 검증되어 나올 수 없는 구조이기 때문이다. 만약 실거래가격으로 시장의 반응을 바로 알 수 있다면 정책에 대한 실효성이 바로 검증되어 기사화 되는 것이 문제가 없을 것이다.
국토교통부 실거래가 공개시스템(http://rt.molit.go.kr/)에 대한 내용을 보면 최소 한 달간의 데이터 수집기간이 반영되기 때문에 과학적 근거로 강남3구의 주택 가격이 여전히 상승하고 있다는 것은 아직 검증된 내용은 아닐 것이다.
그렇다면 두 가지 측면에서 이러한 기사가 나올 수 있다는 가정을 설정해 볼 수 있다.
첫째, 구두 여론조사 이다. 무작위로 강남3구 개업 공인중개사 사무소에 전화 상담을 통한 여론조사일 것이다. 소비자가 아닌 판매자에게 여론조사를 한 것으로 가정한다면, 엄청난 오류가 발생할 수 있다는 사실을 간과해서는 안될 것이다. 판매자 입장에서는 부동산대책 발표 후 기존주택에 대한 매도 물량 증가와 가격하락이 나타난다면 과연 매수자가 지금당장 투자를 할 것인가? 아니면 가격이 더 떨어지길 관망하면서 추후 매수할 것인가? 생각해 볼 수 있을 것이다. 여기서 공인중개사 입장에서 본다면 가격이 하락한다고 말함으로 거래가 더 활성화 될 것인가라는 의문을 가질 수 있을 것이다.
두 번째, 강남죽이기 이다. 시장은 이미 거래 실종과 가격하락이라는 반전의 모습으로 나타나고 있음에도 강남 부동산 가격은 계속 고공행진하고 있다고 하는 것이다. 이러한 내용은 반대급부를 노리는 현상일 것이다. 지금까지 정부의 부동산 대책 발표가 어떤 내용을 근거로 나왔는지 알 필요가 있다.
다시 말하면 언론의 계속된 보도와 기사를 통해 끊임없이 문제를 제기함으로 마지못해서 정부의 발표가 나오지 않았는가라는 생각이 드는것은 왜일까? 정부 나름대로 시장의 분위기 파악을 위한 여론조사와 연구용역을 통해서 시장가격의 변동을 파악하였는지 묻고 싶다.
물론 국토교통부 실거래가 시스템과 한국감정원 및 국민은행에서 발표하는 주택시장 분석이 있을 수 있다. 이러한 분석을 보면, 기존 주택 가격이 엄청나게 상승하였는가? 이다. 필자가 생각하는 가격상승 주택시장은 두 가지로 하나는 재건축 아파트이고 다른 하나는 재개발 주택이다. 그 외 주택 가격은 미미하게 상승한 것으로 보여 진다.
다만 신규아파트 공급부족에 따른 청약시장 열기는 식을 줄 모르고 경쟁률이 매우 치열한 것은 아파트투유(https://www.apt2you.com)를 통해 쉽게 알 수 있다. 신규분양시장 열기에 대하여 국민은 아무 죄가 없다.
첫째 서울과 부산에 신규 아파트 부족현상을 만든 원인은 누구인가? 두 번째, 청약통장 1순위 요건완화를 제공한 것은 누구인가? 세 번째 저금리를 유지한 것은 누구인가? 네 번째 내수시장 침체 원인(기업 파산에 따른 구조조정 및 청년실업 증가, 한국은행 기준금리는 1.5%인데 반하여 개인 대출 금리는 현시점에서 4%대에 진입한 것에 대하여 은행권에 쓴 소리 한번하지 않은 것은 정부가 정책을 잘하고 있다고 반문해 보고 싶다. 다시 말하면 은행은 고금리로 이자에 대한 막대한 수익이 발생하고 국민은 점점 이자 부담에 허리가 휘어가는데 이를 제재할 정부는 없다는 것이다. 이러한 정책은 누가 결정하는 것인가? 기준금리 1.5% 개인 대출 이자 10%시대가 와도 정부는 모른척하고 있을 것인가? 가게부채 증가만 잡고 다른 것은 신경을 쓰지 않겠다는 것인가? 국민은 죽고 은행만 엄청난 수익을 안겨주는 정부를 과연 국민이 좋아할까?)을 제공한 것은 누구인가? 다섯 번째 세수가 늘어 현 정부 예산 편성에 도움을 준 국민은 누구(부동산 취득세 및 양도세 그리고 증여세 납세자)인가?
위에서 언급한 사실을 모르고 오직 일부 투기세력을 몰아내기 위하여 언론을 유도하는 것은 아닌지 묻고 싶다. 이러한 결론은 강남 3구에 한하여 투기지역 선포에 따른 조합원 이든 분양권이든 모든 거래를 중단시키고, 양도세 중과로 인한 부동산시장의 침체를 야기함으로 추후 더욱더 내수침체를 야기할 수도 있다는 것을 알아야 할 것이다.
필자가 생각하기에는 세계가 경제침체 늪에서 빠져있으면서도 선진국 도심중심지에 한하여 부동산 가격 상승은 자연스러운 현상에 불과 하다는 결론이다. 이러한 상승세를 믿고 용기 있게 투자한 부류가 현재 대한민국 경제를 떠받치고 있다는 사실을 정부는 인지하여야 할 것이다.
부동산 투자 위축으로 세수가 줄면 현 정부가 추진하고자하는 공약사업의 동력이 꺼질 수 있다는 사실을 명확히 인지하여야 한다. 돈이 있어야 청년실업 대책 마련과 도시재생도 할 수 있지 않은가, 잘못된 정책으로 한꺼번에 모든 인기를 거품처럼 살아지게 하는 우매한 일이 없도록 신중을 기하여야 할 것이다.
※ 외부 필자의 칼럼은 본지의 편집방향과 다를 수 있습니다.
한석만 박사
전) KT 자산운용팀(부동산) 팀장
현) (사) 한국주거환경학회 이사 / 한국부동산학 박사회 감사
현) 서울벤처대학원대학교 평생교육원 교수
현) RTN, 내외경제TV 등 다수 경제TV 부동산 전문위원