[내외경제TV 칼럼] 강남 재건축 시장 열기가 빠르게 식고 있다.
2017년 6월 19일 주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적 맞춤형 대응방안 정부 발표에 따라 강남 재건축 시장에서 가격하락이라는 반전의 모습을 보이고 있다.
이러한 이유는 이미 내외뉴스통신을 통해 필자가 예언(豫言)한 2016년 10월 24일 제목, "2017년 부동산 시장 예언! 재건축 시대가 저물고 있다! 라는 칼럼을 통해 3가지 원인(첫째 2018년 재건축 초과이익 환수제 도입, 둘째 대출규제, 셋째 분양권 전매제한 기간 연장)으로 강남 재건축 아파트 가격이 하락할 것이라고 예측 했었다.
이번 발표에 추가된 강력한 조치로 재건축 조합원이 분양받을 수 있는 주택 3채까지 허용을 조정대상지역 1가구 1주택만으로 제한한 내용이다.
한마디로 요약하면 강남 부자에게 더 이상 혜택은 없다! 라는 간결하고도 확고한 입장을 발표하였다는 것이다. 여기에 추가로 강남 재건축 시장 위축에 따른 반사이익 지역(강북 재개발)에 대하여 분양권 전매기간을 소유권이전등기로 제한함으로 투기세력에 대한 강력한 의지를 표방하였다고 볼 수 있다.
이러한 내용을 표로 알기 쉽게 정리해 본다면 아래와 같다. 부동산 3법 재건축 초과이익 환수법 2018년 시행 예고, 도시 및 주거환경 정비법 조정대상지역(예, 서울시 및 경기도(표2]에 언급된 지역중심으로 발표예상 됨)) 1가구 1주택만 허용하는 것으로 발표 되었다.
그동안 재건축 단지로 가장 많은 수혜를 받은 강남 4구(강남구, 서초구, 송파구, 강동구) 지역이 최대의 피해자로 분석된다. 특히 재건축 조합원(조합원 소유 입주권)이 받는 피해는 엄청난 것으로 파악된다. 일반분양자 분양권 전매제한은 종전 대책과 동일하기 때문이다.
이번 발표에 따라, 기존 아파트 소유권을 가지고 있는 조합원에게 준 혜택을 박근혜 정부 이전 시절로 돌아 같다고 보면 될 것이다. 그러나 주택법(민간택지의 경우 분양가 상한제 폐지)에 대한 효력은 여전히 유효함으로 주택재건축 조합원이 입는 피해는 제한적일 것이다.
왜냐하면 신규 아파트 일반분양 공급금액은 우리가 상상하는 이상의 가격으로 앞으로 계속 상승이 예상되기 때문이다. 이는 2017년 물가상승률이 5%(달걀 파동 및 채소 값(가뭄), 경유 값 인상 등)대로 예상된다. 신규 아파트 분양시장도 물가상승률을 감안한다면 역시 고분양 가격이 책정될 것으로 보여 진다.
※ 외부 필자의 칼럼은 본지의 편집방향과 다를 수 있습니다.
한석만 박사
전) KT 자산운용팀(부동산) 팀장
현) (사) 한국주거환경학회 이사 / 한국부동산학 박사회 감사
현) 서울벤처대학원대학교 평생교육원 교수
현) RTN, 내외경제TV 등 다수 경제TV 부동산 전문위원
현) 예언부동산연구소 대표