[내외경제TV 칼럼] 요즘 서울지역 아파트 가격이 최고가를 경신하고 있다. 3.3㎡당 1,853만원으로 지난 2010년 3월의 최고점 1,848만원을 6년6개월 만에 뛰어넘었다. 이러한 현상에 대하여 독자들은 매우 혼돈스럽게 생각한다.


이러한 시장 환경에 대하여 부동산 전문가에게 많은 질문을 하고 있는데 그 중 가장 많이 듣는 질문에 대하여 답변을 하고자 한다.

1. 서울지역 아파트 가격은 현재 버블인가요?
- 부동산 버블은 아직은 아니다 라고 결론적으로 언급할 수 있다.
- 그 이유는 지방은 부동산 가격이 하락하고 있는데 이를 버블이라고 말할 수 있는가?
- 경기도 또한 공급과잉으로 부동산 가격이 보합을 보이고 있는데 이 또한 버블이라고 말할 수 있는가?
- 서울은 재개발/재건축으로 멸실되는 주택이 2015년~2020년까지 매년 7만가구가 사라지는 것으로 예측되고 있다.

공급 감소에 따라 매매/전세/월세 가격이 상승하는 것은 당연한 수순이다. 여기서 강남지역 재건축 이주자는 가격상승을 감당할 수 있는 여유자금이 충분히 있을 것이다. 부유층은 재건축 기간까지 서울을 떠나지 않을 수 있으나, 대다수의 서민은 매매/전세/월세 가격을 감당하지 못함으로 서울을 떠날 수밖에 없을 것이다. 탈서울로 1,200만명 도시가 처음으로 2016년 7월 기준 9,981,673명까지 감소하는 결과를 초래하게 되었다.
주택가격 상승요인을 분석해 본다면 그 이유는 주택이 없기 때문인 것이다. 주택이 부족하다는 의미로 공급과 수요의 규칙으로 보면 공급이 없는 서울은 부동산 가격이 오르는 것은 당연한 일이다. 현시점에서 갑자기 공급을 늘릴 수 있는 신도시나 대체 주택이 없는 한 상당기간(4년~5년) 아파트 가격은 가파르게 상승할 것으로 예측된다.

2. 정부의 가계부채 대응책에 대한 견해는 무엇인가요?
정부는 가계부채 강화방안(2016.8.25)으로 공공택지 공급물량 축소 및 PF 대출심사 강화 등 가계대출 증가에 따른 리스크 방지차원에서 적절한 시기에 대책을 수립하였다. 정부의 고민이 들어나는 부분이 있는데 현재 살아나는 부동산 시장을 활성화하고 가계대출 증가를 연착륙 시키고자하는 노력이 상당부분 감지되었다.

이번 대책으로 주택시장에 미치는 파장은 미미할 것으로 생각된다. 그 이유는 저소득층 및 가계소득 미성실 신고자 등 소득자료 증빙을 할 수 없는 투기 세력 차단 효과가 있을 것으로 추측된다.

지방에 한하여 공급을 축소하는 정책에 대하여 늦은 감은 있으나, 추후 일본과 같이 공급과잉에 따른 부동산 가격 대폭락을 사전에 대처하고자 한 측면은 높이 평가되나, 더욱 강력한 조치로 현재 진행 중인 택지공급에 대하여 전면 백지화를 검토해야할 시기라고 생각한다.


3. 서울지역 중심으로 유망지역 추천을 해주신다면?
- 부동산은 입지가 중요한데 입지를 보면, 서울시 중심의 2호선라인에 투자는 것이 좋을 듯 합니다. 지역으로 이야기 한다면, 서초구, 강남구, 송파구, 용산구, 마포구, 성동구, 광진구를 추천 드립니다.
- 추천이유는 전통적인 부촌으로 부동산 가격이 떨어질 때는 미미하게 떨어지고 오를 때는 큰 폭으로 오르는 강남 3구와 신흥 부촌으로 부각되는 한강 조망권 확보가 가능하고 강남3구 접근성이 좋은 강북 4구를 추천 드립니다.

4. 부동산 재테크 노하우 소개?
- 첫 번째, 부동산에 있어서 가장 중요한 것은 투자금 이다. 다시 말하면 몫 돈을 마련하는 것이 가장 중요한데, 저축 없이 부동산을 투자한다면 수학에서 덧셈과 뺄셈을 모르고 미분, 적분을 하는 것이다.
- 두 번째, 신속한 행동이다. 아무리 좋은 정보가 있다고 하여도 투자를 망설인다면 무슨 소용이 있는가? 부자와 가난한 사람의 차이는 행동에서 차이가 남을 명심해야 한다.
- 셋 번째, 긍정적인 마인드와 끈기(기다림)이다. 벼는 고객을 숙이는데 6개월이 걸린다. 돈을 벌고 싶다는데 오늘 투자하고 바로 수익을 원하는 성격은 사기를 당하기 쉽다. 부동산 투자는 고수익과 하루아침에 수익을 낼 수 있는 상품은 없다. 조급한 마음은 패가망신의 지름길이다.

5. 본인(한석만 박사) 이라면 지금 당장 어떤 곳에 투자를 할 것인가요?
- 서울 지역 재건축/재개발에 투자한다.
- 기존 아파트 또는 다세대, 빌라, 단독, 다가구 등을 보유하고 있는 거주자 중심으로 조합을 결성함으로 조합원이 되어 추후 신규 아파트에 입주할 수 있는 권리를 부여받게 된다.

조합원(입주자)은 다양한 혜택과 장점이 있는데,
1) 일반분양자에 우선하여 로얄층 배정
2) 분양 가격이 일반분양자보다 저렴
3) 조합원 분양가에 옵션(베란다 확장 및 샷시(Sash), 가전제품 일체) 포함
4) 청약통장 1순위 무관 100% 당첨
5) 신청평형에 대하여 우선 선택가능(예, 26평형 등)
6) 분양권 전매제한(기간/가격) 없고 시세차익 극대화
7) 공사기간(아파트 신축 기간) 보유 기간 인정
(1가구 1주택 양도세 감면 - 공사도중 분양권 전매시 보유기간 인정)
8) 조합 청산시 수익금 분배 등

이상과 같이 요즘 독자들이 전문가에게 많이하는 질문에 대하여 답변을 적어보았다.


※ 외부 필자의 칼럼은 본지의 편집방향과 다를 수 있습니다.

한석만 박사

전) KT 자산운용팀(부동산) 팀장

현) (사) 한국주거환경학회 이사 / 한국부동산학 박사회 감사

현) 서울벤처대학원대학교 평생교육원 교수

현) RTN, 내외경제TV 등 다수 경제TV 부동산 전문위원

현) 예언부동산연구소 대표

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