특히 공급과잉을 이야기하면서 지역별 공급물량에 대한 산술적 기초통계도 없으면서 무조건 공급과잉으로 부동산 가격이 하락한다고 떠들어 대고 있다. 이러한 말만 믿고 내집 마련을 하지 않은 수많은 독자들의 피해는 생각을 해보았는지 묻고 싶다.
막연한 추측과 아니면 말고 식의 그때그때 임기응변식 답변으로 전문가 행세를 하는 부류들이 지금 대한민국 부동산 시장을 어둡게하고 있는 것이 현실이다. 부동산 기사를 보면 동일한 전무가가 연속적으로 나와 일관성 없는 해석을 하면서 그날그날 이슈에 따라 의견과 해석을 할 때도 있다. 우리나라 부동산 전문가 숫자는 소수에 불과 한지 언론에게도 묻고 싶다. 매번 반복된 전문가만 나오는 것이 참으로 이상한 일이다. 소수의 전문가가 우리나라 부동산 시장을 파악하고 선도하는 것은 분명 아닐 텐데, 왜 같은 전문가에게 매번 인터뷰를 하는지 참으로 알 수 없는 일이다.
물론 인지도 측면에서 대중에게 잘 알려진 분이 인터뷰와 기고를 하면 많은 독자가 관심을 갖고 볼 수도 있을 것이다. 그러나 대중에게 알려진 전문가가 반드시 시장을 정확히 예측한다고는 말 할 수 없을 것이다. 만약 대중에게 인지도가 있는 전문가라면 더욱 세밀하고 과학적 기법을 이용하여 시장을 예측하고 판단하면서 인터뷰와 글을 기고하거나 하여야 할 것이다. 왜냐하면 잘못된 시장의 예측으로 수많은 독자가 그 판단을 믿고 전 재산을 투자한다면 돌이킬 수 없는 실패를 볼 수 있기 때문이다. 물론 투자는 개인의 판단에 의해서 성공과 손실을 보는 것이지만, 잘못된 시장의 예측으로 피해를 보는 것은 독자인 것을 무시해서는 안될것이다.
필자는 이러한 모순에서 탈피하여, 객관적 자료와 근거로 서울과 경기지역의 부동산 시장에 대하여 시장을 예측해 보고자 한다. 우리나라의 대표적 주택유형은 아파트로 주택가격의 상승과 하락을 선도하고 있다. 이러한 측면에서 볼 때 공급과 수요는 매우 중요한 요소를 차지하고 있기 때문에 일단 공급에 대하여 과학적인 자료를 제시해 본다면 다음과 같다.
수도권(서울/경기도)의 주택공급은 역대정부의 부동산 정책을 우선 살펴볼 필요가 있다.
노태우 정부(1988년 ~ 1993년)는 위성도시 건설을 위한 경기도 지역에 강남기반 중심의 분당과 강북기반 중심의 일산 신도시에 각각 100만호(총 200만호) 아파트를 건설하였다.
김영삼 정부(1993년 ~ 1998년)는 IMF구제금융(1997년)을 받게 되며 급속히 국제자본시장으로 편입되게 되었고, 부동산 가격상승에 의한 부동산 불패(부동산 가격 폭락)의 신화가 깨지고 대규모 실업과 기업의 도산으로 우리경제는 큰 어려움에 빠지게 된 시기였다.
김대중 정부(1998년 ~ 2003년)는 국제통화기금(IMF) 외환 위기의 극복과 월드컵·아시아경기대회의 성공적 개최 등을 통해 국가의 위상을 높였다는 평가를 받았다. 또한 외환 위기의 극복을 위해 부동산 시장의 전면개방과 주택경기의 활성화 대책을 수립하였으나, 주택공급 정책에 대하여는 소홀한 점이 있었다.
노무현 정부(2003년 ~ 2008년)들어 그동안 10년(김영삼 및 김대중 정부) 동안 주택 공급이 전무한 상태에서 부동산 가격이 폭등하는 현상이 나타남으로 부동산 시장을 규제하는 정책을 도입(주택거래 신고제, 재건축 개발이익환수제, 주택가격 공시제, 중개업자 실거래가 신고의무화, 재산세·종토세 합산과세, 보유세 강화, 종합부동산세 부과, DTI(총 부채상환비율)/LTV(주택담보인정비율) 규제, 양도세 중과, 분양가 상한제, 특정지역 규제 등)하였으나, 이러한 규제 정책에 불구하고 부동산 가격이 폭등함으로 서민들의 경제는 침체되었다. 지역균형발전이라는 명목으로 세종도시, 혁신도시, 기업도시를 선포하고, 임기 1년을 남겨두고 서울(기존 도심의 재정비촉진지구와 서울 뉴타운에서 2012년까지 총 36만가구의 주택을 건설)과 경기도에 대규모 신도시 건설을 발표함으로 전국의 부동산 가격이 폭등하였다.
이명박 정부(2008년 ~ 2013년)는 보금자리 주택 공급으로 2009년에서 2018년까지 분양주택 70만 가구와 임대주택 80만 가구 등 총 150만 가구 공급계획을 수립 한다. 지역별로는 수도권에 100만 가구를 짓고, 나머지 50만 가구는 지방에 짓는다. 첫해인 2009년에 13만 가구를 공급하는 것을 시작으로 해마다 평균 15만 가구씩 공급한다. 서울 강남지구(서울시 강남구 자곡동·세곡동·율현동 일원의 94만㎡), 서울 서초지구(서울시 서초구 우면동과 경기도 과천시 주암동 일원의 36만 3000㎡), 고양 원흥지구(경기도 고양시 덕양구 원흥동·도내동·용두동 일원의 128만 7000㎡), 하남 미사지구(경기도 하남시 망월동·풍산동·선동·덕풍동 일원의 546만 6000㎡)가 시범지구로 지정되었다.
역대 정부의 주택공급은 노무현 정부, 경기도 약 60만 가구, 서울 36만 가구, 이명박 정부 수도권 100만(서울 강남지구 6,821가구, 서초지구 3,390가구, 경기도 99만 가구)호 건립으로 현재 추진 중이다. 여기서 서울 뉴타운 36만 가구 중 대부분 지역 이 해제되어 약 18만 가구와 보금자리 강남/서초지구 1만 가구를 합친다면 19만 가구의 신규 주택이 보급될 예정인 것이다.
특히 서울지역의 보금자리는 이미 대부분 완성되어 상당수가 입주한 상태를 감안한다면 서울시가 추진 중인 뉴타운과 재건축, 재개발만이 신규 주택을 공급할 수 있는 대안으로 떠오르고 있으나, 부동산 3법이 통과되기 이전에는 이마저 사업성이 없어 대부분의 뉴타운이 해제가 된 상태이다. 사업성이 있다 해도 부동산 시장의 침체로 사업이 지연되거나 무기한 연기된 사례가 나타났다. 혹 사업이 제대로 추진된 지역은 미분양과 미계약으로 조합원이 일반분양자 보다 더 많은 분양대금을 지불한 사례(왕십리뉴타운 등)도 있었다.
서울지역의 주택공급 부족은 지역 특성상 신도시를 건설할 수 있는 대안적 부지가 없고, 서울을 대신할 입지적 조건을 갖춘 국토가 없다는 것이다. 한 나라의 수도가 형성되는 것은 단시일내 이루어 질 수 없다. 예를 들어 미국이 독립한지 200년이 걸렸다면, 미국의 수도가 형성된 워싱턴 D.C.를 능가할 만한 도시가 없을 것이다. 이렇듯 한 도시의 주택공급은 도심재생이라는 틀 안에서 뉴타운, 재개발, 재건축 등의 정책에 의하여 기존 주택을 허물고 새로운 주택을 공급함으로 수요와 공급의 균형적 조건을 맞출 수 있다고 보여진다.
주택공급은 부동산 정책에 있어서 시간적 타이밍이 상당히 중요한 것이다. 주택은 하루아침에 짓을 수 있는 상품이 아니기 때문에 정책적 결정을 함에 있어서 타이밍을 놓친다면, 공급과 수요의 조건이 불균형이 이루어짐으로 주택가격의 폭등과 폭락이 거듭될 수 있을 것이다. 이러한 맥락에서 볼 때 주택정책을 실패함으로 정권 재창출에 실패한 노무현 정부와 현재 여소야대 정국을 만든 현 상황을 보면 필자는 매우 흡사한 느낌이 드는것은 왜일까?
※ 외부 필자의 칼럼은 본지의 편집방향과 다를 수 있습니다.
한석만 박사
전) KT 자산운용팀(부동산) 팀장
현) (사) 한국주거환경학회 이사 / 한국부동산학 박사회 감사
현) 서울벤처대학원대학교 평생교육원 교수
현) RTN, 내외경제TV 등 다수 경제TV 부동산 전문위원
현) 예언부동산연구소 대표