[내외경제TV 칼럼] 언론에 나오는 부동산 시장분석과 전망을 보면 참으로 애매모호한 시장분석을 하고있는 경우가 많다. 부동산 전문가의 의견과 인터뷰한 내용을 인용하여 나오는 기사를 보면 참으로 한심한 이야기만 할 뿐이다. 독자들은 이러한 부동산 시장예측에 짜증이 나는 경우가 많다.
특히 공급과잉을 이야기하면서 지역별 공급물량에 대한 산술적 기초통계도 없으면서 무조건 공급과잉으로 부동산 가격이 하락한다고 떠들어 대고 있다. 이러한 말만 믿고 내집 마련을 하지 않은 수많은 독자들의 피해는 생각을 해보았는지 묻고 싶다.
막연한 추측과 아니면 말고 식의 그때그때 임기응변식 답변으로 전문가 행세를 하는 부류들이 지금 대한민국 부동산 시장을 어둡게하고 있는 것이 현실이다. 부동산 기사를 보면 동일한 전무가가 연속적으로 나와 일관성 없는 해석을 하면서 그날그날 이슈에 따라 의견과 해석을 할 때도 있다.
우리나라 부동산 전문가 숫자는 소수에 불과 한지 언론에게도 묻고 싶다. 매번 반복된 전문가만 나오는 것이 참으로 이상한 일이다. 소수의 전문가가 우리나라 부동산 시장을 파악하고 선도하는 것은 분명 아닐 텐데, 왜 같은 전문가에게 매번 인터뷰를 하는지 참으로 알 수 없는 일이다.
물론 인지도 측면에서 대중에게 잘 알려진 분이 인터뷰와 기고를 하면 많은 독자가 관심을 갖고 볼 수도 있을 것이다. 그러나 대중에게 알려진 전문가가 반드시 시장을 정확히 예측한다고는 말 할 수 없을 것이다.
만약 대중에게 인지도가 있는 전문가라면 더욱 세밀하고 과학적 기법을 이용하여 시장을 예측하고 판단하면서 인터뷰와 글을 기고하거나 하여야 할 것이다. 왜냐하면 잘못된 시장의 예측으로 수많은 독자가 그 판단을 믿고 전 재산을 투자한다면 돌이킬 수 없는 실패를 볼 수 있기 때문이다. 물론 투자는 개인의 판단에 의해서 성공과 손실을 보는 것이지만, 잘못된 시장의 예측으로 피해를 보는 것은 독자인 것을 무시해서는 안될것이다.
필자는 이러한 모순에서 탈피하여, 객관적 자료와 근거로 서울과 경기지역의 부동산 시장에 대하여 시장을 예측해 보고자 한다. 우리나라의 대표적 주택유형은 아파트로 주택가격의 상승과 하락을 선도하고 있다. 이러한 측면에서 볼 때 공급과 수요는 매우 중요한 요소를 차지하고 있기 때문에 일단 공급에 대하여 과학적인 자료를 제시해 본다면 다음과 같다.
서울지역의 아파트 신규공급 물량에 대하여 아파트투유(www.apt2you.com) 사이트의 공개된 아파트 분양정보에서 일반/특별공급 및 임대공급 현황을 2014년 8월(아파트투유 정보공개시점)부터 2016년 8월(2년간)까지 조사 분석하였다.
2014년 8월 658세대, 9월 1,715세대, 10월 2,382세대, 11월 2,368세대, 12월 990세대로 전체 합산 8,113세대가 신규공급 되었다.
2015년 신규공급 물량은 1월 1,194세대, 3월 1,381세대, 4월 2,980세대, 5월 962세대, 6월 862세대, 7월 532세대, 8월 250세대, 9월 1,869세대, 10월 1,528세대, 11월 3,305세대, 12월 1,624세대, 전체 합산 16,487세대가 공급 되었다.
2016년 신규공급 물량은 1월 482세대, 2월 407세대, 3월 1,596세대, 4월 370세대, 5월 344세대, 6월 2,745세대, 7월 673세대, 8월 47세대, 전체 합산 6,664세대가 공급 되었다.
2년간 신규아파트 공급은 일반/특별/임대 모두 포함하여 31,264세대가 공급되었다는 것을 알 수 있다. 즉, 서울시 중심으로 신규 아파트가 31,264세대가 공급되어 추후 2년 6개월이 경과 후 아파트 입주물량이 31,264세대가 탄생된다는 의미로 분석되었다.
거주인구를 보면 전국 5,163만명에서 서울시 998만명으로 전국에서 차지하는 비율은 19.3%를 차지한다. 서울지역의 주택공급은 서민주거안정과 주거환경개선을 위해서는 매년마다 최소 6만 세대 또는 7만 세대의 신규공급이 이루어져야 수요충족조건이 성립함에 따라 매매/전세/월세 등 주택 가격이 안정화될 수 있다. 우리나라의 대표적 주택유형이 아파트로 공급량(추후 입주물량)이 터무니없이 부족하다면, 주택 가격이 가파른 상승을 할 것이라는 것은 쉽게 예측할 수 있을 것이다.
부동산3법 통과로 서울시 재건축/재개발 사업이 사업성이 좋아짐으로 추진 속도가 매우 빠르게 진행되고 있다. 특히 재건축의 사업 속도가 빠르게 진행되는 모습을 보이고 있는데 이러한 현상은 2017년까지 유예 기간을 연장한 재건축 초과이익 환수법에 따른 관리처분인가 일정을 맞추고자하는 것으로 추정된다. 재건축/재개발로 멸실되는 주택은 점진적으로 증가추이를 보이고 있으나, 신규입주 물량 부족으로 인천과 경기도로 인구가 유출되는 것으로 분석되나, 이러한 현상을 다양하게 보는 시각도 있다.
서울지역은 재건축/재개발에 따른 이주수요 증가에 따른 공급부족으로 주택 가격은 상당기간 상승세를 이어갈 것으로 판단된다. 이러한 통계적 근거를 바탕으로 주택시장을 서울, 인천, 경기 그리고 지방으로 구분하여 분석할 필요가 있다. 서울의 주택부족 현상의 문제점은 추후 다음 편에 기고를 하고자 한다.
※ 외부 필자의 칼럼은 본지의 편집방향과 다를 수 있습니다.
한석만 박사
전) KT 자산운용팀(부동산) 팀장
현) (사) 한국주거환경학회 이사 / 한국부동산학 박사회 감사
현) 서울벤처대학원대학교 평생교육원 교수
현) RTN, 내외경제TV 등 다수 경제TV 부동산 전문위원
현) 예언부동산연구소 대표