[경제/부동산칼럼-한석만] 부동산 전문가라도 다 같은 전문가가 아니다 (1)

특히 공급과잉을 이야기하면서 지역별 공급물량에 대한 산술적 기초통계도 없으면서 무조건 공급과잉으로 부동산 가격이 하락한다고 떠들어 대고 있다. 이러한 말만 믿고 내집 마련을 하지 않은 수많은 독자들의 피해는 생각을 해보았는지 묻고 싶다.

막연한 추측과 아니면 말고 식의 그때그때 임기응변식 답변으로 전문가 행세를 하는 부류들이 지금 대한민국 부동산 시장을 어둡게하고 있는 것이 현실이다. 부동산 기사를 보면 동일한 전무가가 연속적으로 나와 일관성 없는 해석을 하면서 그날그날 이슈에 따라 의견과 해석을 할 때도 있다. 우리나라 부동산 전문가 숫자는 소수에 불과 한지 언론에게도 묻고 싶다. 매번 반복된 전문가만 나오는 것이 참으로 이상한 일이다. 소수의 전문가가 우리나라 부동산 시장을 파악하고 선도하는 것은 분명 아닐 텐데, 왜 같은 전문가에게 매번 인터뷰를 하는지 참으로 알 수 없는 일이다.

물론 인지도 측면에서 대중에게 잘 알려진 분이 인터뷰와 기고를 하면 많은 독자가 관심을 갖고 볼 수도 있을 것이다. 그러나 대중에게 알려진 전문가가 반드시 시장을 정확히 예측한다고는 말 할 수 없을 것이다. 만약 대중에게 인지도가 있는 전문가라면 더욱 세밀하고 과학적 기법을 이용하여 시장을 예측하고 판단하면서 인터뷰와 글을 기고하거나 하여야 할 것이다. 왜냐하면 잘못된 시장의 예측으로 수많은 독자가 그 판단을 믿고 전 재산을 투자한다면 돌이킬 수 없는 실패를 볼 수 있기 때문이다. 물론 투자는 개인의 판단에 의해서 성공과 손실을 보는 것이지만, 잘못된 시장의 예측으로 피해를 보는 것은 독자인 것을 무시해서는 안될것이다.

필자는 이러한 모순에서 탈피하여, 객관적 자료와 근거로 서울과 경기지역의 부동산 시장에 대하여 시장을 예측해 보고자 한다. 우리나라의 대표적 주택유형은 아파트로 주택가격의 상승과 하락을 선도하고 있다. 이러한 측면에서 볼 때 공급과 수요는 매우 중요한 요소를 차지하고 있기 때문에 일단 공급에 대하여 과학적인 자료를 제시해 본다면 다음과 같다. 우리나라 1기 신도시(일산, 분당), 2기 신도시(평촌, 산본 등)를 제외한 현재 진행되고 있는 3기 신도시(인천 검단(청라), 경기도 김포, 파주, 양주, 위례, 판교, 광교, 동탄 1기/2기, 평택) 공급물량을 보면 전체 578,000가구로 1세대당 2인 기준으로 볼 때 1,156,000명 수용가능, 4인기준 2,312,000명 수용 가능한 도시 이다.

여기서 단순하게 578,000가구를 세대수로 한정하여 경기도와 인천광역시의 세대수 6,111,791분의 578,000가구의 비율을 보면 9.5%로 나타나고 있다. 이러한 이야기는 현재 인구가 인천이나 경기도에 적어도 9% 이상은 증가해야 한다는 추론을 도출할 수 있다. 즉, 인천과 경기도로 이주하는 인구가 적어도 1,478,821명은 되어야 한다는 것이다.

이러한 인구의 증가는 지방인구가 수도권으로 집중되는 것이 아니라 서울인구가 그만큼 빠져나간다는 반증으로 현재 서울 인구가 9,981,673명에서 앞으로 147만 명이 탈서울이 이루어 져야 한다는 것이다. 이러한 이유는 서울지역의 재개발/재건축으로 멸실되는 주택이 늘어남에 따라 서울을 떠나는 인구가 많을 것으로 짐작은 된다.

이후 서울지역의 재건축/재개발이 완료되어 인천과 경기지역에서 서울 지역으로 회귀 한다면 그 충격은 아마도 엄청난 재앙이 될 것이다. 이러한 현상은 가까운 일본 동경 위성도시에서 일어난 현상을 본다면 아마도 우리의 미래는 그렇게 밝다고는 볼 수 없을 것이다. 아주 단순하고 개략적 근거에서도 어느 지역의 부동산시장이 요동 칠 것인가는 쉽게 예측할 수 있을 것이다.

그러나 만약 일본처럼 위성도시에서 동경으로 회귀하지 않고, 인천이나 경기도에 산업이 밀착된 주택유형으로 자리 잡는다면, 인구의 이동이 없다고 가정하면 인천과 경기 지역의 부동산 폭락은 없을 것으로 생각된다. 이러한 염려가 단순한 기우로 지나가길 부동산학 학자로써 바랄 뿐이다.