한경록 변호사 “개인의 법인과의 부동산 관련 계약 시 분쟁 예방 위한 법률적 검토 필수적”
[서울=내외경제TV] 임수빈 기자 = 최근 부동산 보유세 개편안으로 불필요한 주택 매도 후 수익형 부동산으로 갈아타려는 수요가 늘어날 가능성이 타진되고 있다.
기존 주택시장에 비해 빌딩과 상가의 공시가액은 시세의 절반 수준에 불과해 보유세 부담이 적은 것으로 판단, 지난 5월 전국 빌딩 거래량은 총 37건으로 매수자 비중은 개인이 54%로 법인보다 많은 것으로 집계되기도 했다. 이러한 상황에서 토지 또는 전원주택 등 분양 관련 부동산거래에 대한 관심도 높아지고 있다.
실제 정부 규제로 투자처를 잃은 부동산 투자자들 관심이 수익형 부동산에 쏠리면서, 특히 수익형(분양형)호텔이 각광을 받고 있으나 분양과정에서 시행사나 시공사가 자금문제로 부도가 나면서 공사가 중단되어 피해를 보는 수분양자들이 늘어나고 있고, 호텔 건축완공 후에도 수익을 내줘야 하는 위탁운영사의 운영 미숙 등으로 수분양자들의 피해가 지속되고 있는 실정이다.
한경록 변호사는 "분양 등과 같은 개인과 법인과의 부동산거래에 있어 법인 규모만 믿고 진행하는 것보다 신중한 검토와 주의가 요구되고 있는 시점"이라며 "법인과의 계약에서 분쟁이 발생하거나 손해를 보게 되는 경우 대표이사가 책임질 거라고 착각할 수 있는데 실질적으로 분쟁이나 손해를 예방하기 위해서라도 법인의 신용을 잘 체크해 계약이 이뤄져야 한다"고 조언했다.
대표적인 법인과 부동산 계약 시 주의할 점으로는 법인과의 거래에서 꼭 법인등기부등본을 첨부해 그 내용을 확인 후 법인등록번호와 법인인감도장을 날인하고 처리해야 함을 꼽을 수 있다. 계약 자체에 오류가 없어야 최후에라도 법인대표를 형사고소하거나 손해배상 등을 청구할 수 있기 때문이다.
이와 더불어 기본적으로 법인과 계약을 체결하려는 경우 법인자체를 계약의 당사자로 명확하게 기재해야 한다. 법인의 대표 또는 대리인을 계약 당사자로 기재해서는 안 되는 것이다. 법인과의 계약은 법인의 인감증명서, 법인인감의 날인, 법인 대표자의 기명날인 등 모든 요소를 갖춰야 완벽한 계약이라 할 수 있다.
이때 간혹 대리인을 통해 계약이 이뤄질 경우에는 법인 인감증명서, 법인 인감도장, 대리권 수여를 확인할 수 있는 위임장, 법인 등기부등본, 대리인 신분증, 대리인 도장 등이 추가로 필요, 확인해야 안전하다.
한경록 변호사는 "법인과의 계약에서 직원이 법인인감을 날인하지 않고, 본인의 사인만으로 계약을 하는 것은 대리권이 없는 대리행위로 상황에 따라 법인인감과 위임장을 차후에 첨부하여 추인하거나 추인하기 전에 철회하여 무효를 주장할 수도 있다"며 "특히 지역 시세보다 지나치게 저렴한 분양 건은 기획부동산과 같은 분양사기 등 분쟁에 휘말릴 확률이 높아 추후매물 확인 후 부동산계약 관련 법률적 조언을 활용해 정확한 권리 분석과 분양계약서를 작성하는 요령을 사전에 숙지할 필요성이 크다"고 설명했다.
근래 들어 소형가족화로 인해 오래된 아파트 및 빌라가 아닌 복잡한 도심 속을 벗어난 신축빌라와 전원주택, 그리고 타운하우스에 대한 수요가 급증하고 있다는 것이 부동산관계자들의 분석이다.
더군다나 지난해 여름, 통상적으로 장마와 휴가철이 겹쳐 분양을 잘 하지 않던 것과 다르게 다양한 변수로 인해 분양을 늦춰온 단지들이 한꺼번에 분양에 나서 전례 없는 성수기라 불리기도 했다.
이에 당시 준공 전 계약과 준공 후 계약 모두 계약 당시 매도인 측의 정보를 꼼꼼히 확인한 후 계약금을 이체하고 모든 절차는 공인받을 수 있도록 기록을 남기는 등의 조언이 강조되기도 했다. 또한 얼마 전 수익률을 부풀리는 등 '뻥튀기성' 광고 문구와 분양정보가 뒤섞이면서 소비자 피해가 발생하고 있는 만큼 국토교통부가 수익형 부동산을 분양할 때 광고와 구별되는 별도의 분양공고를 내게 하는 내용을 담은 '건축물 분양에 관한 법률' 개정을 검토 중이기도 하다.
한편, 육군법무관을 시작으로 대전지방법원, 대전지방법원 천안지원, 수원지방법원 성남지원 판사 역임, 현재 성남시에서 활동 중인 한경록 변호사는 토지ㆍ전원주택 분양 등 개인 대 법인 간의 부동산거래에서 있을 수 있는 부동산 분쟁ㆍ소송 관련 다양한 법률적 조력을 제공하고 있다.
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